Se créer un complément de revenu : immobilier, placements, et l'impôt qui va avec
Un complément de revenu se juge sur ce qu'il vous rapporte après impôt, pas sur son rendement affiché. Selon votre tranche d'imposition, deux solutions qui rapportent autant avant impôt peuvent laisser des montants très différents sur votre compte. Voici les principales familles de solutions, ce qu'elles demandent de vous, et comment elles sont imposées en 2026.
1. Revenus immédiats ou revenus différés ?
- Vous avez besoin de revenus maintenant (retraite, baisse d'activité) : on cherche des solutions qui versent régulièrement, avec une fiscalité contenue.
- Vous préparez des revenus pour plus tard : on cherche plutôt à capitaliser aujourd'hui, avec peu d'impôt, pour percevoir des revenus le moment venu.
Cette distinction change tout le choix des solutions, et surtout leur fiscalité.
2. Les principales solutions
| Solution | Ce qu'elle demande | Fiscalité des revenus en 2026 |
|---|---|---|
| Location meublée (LMNP) | Achat, gestion ou délégation de la gestion | Au réel, l'amortissement du bien efface souvent l'impôt sur les loyers pendant des années |
| Location nue | Achat, gestion | Revenus fonciers au barème de l'impôt, prélèvements sociaux maintenus à 17,2 % |
| SCPI (immobilier en parts) | Aucune gestion | Revenus fonciers, ou fiscalité de l'assurance-vie si les parts sont logées dans un contrat |
| Assurance-vie (retraits partiels) | Un capital déjà constitué | Seule la part de gains est imposée ; après 8 ans, abattement de 4 600 € par an (9 200 € pour un couple) |
| Placements à revenus (obligations, dividendes) | Un capital investi | Flat tax de 31,4 % depuis 2026 |
3. Location meublée : ce qui a changé
La location meublée non professionnelle reste intéressante, mais deux réformes récentes changent le calcul :
- Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans la plus-value imposable à la revente. L'avantage reste réel pendant la location, mais il faut l'anticiper si vous prévoyez de vendre.
- Les meublés de tourisme non classés ne bénéficient plus, au régime micro, que d'un abattement de 30 % dans la limite de 15 000 € de recettes. Sur la côte landaise, où la location saisonnière est fréquente, le classement du logement en mairie et le choix entre micro et réel valent souvent un vrai calcul.
4. L'assurance-vie, source de revenus souple
Avec des retraits réguliers sur une assurance-vie de plus de 8 ans, seule la part des gains contenue dans chaque retrait est imposée, après un abattement annuel. C'est souvent la façon la plus légère fiscalement de compléter une retraite, tout en gardant le capital disponible et en préparant la transmission.
Questions fréquentes
L'immobilier est-il toujours la meilleure solution ? Pas toujours : il demande un apport, du temps ou des frais de gestion, et il est peu liquide. Il se combine bien avec des placements financiers.
Les revenus sont-ils garantis ? Non, sauf pour quelques supports. Les loyers comme les dividendes peuvent varier, et le capital peut baisser.
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Information générale, qui ne constitue pas un conseil personnalisé. Les investissements immobiliers et financiers comportent un risque de perte en capital ; les revenus ne sont pas garantis. AR INVEST, ORIAS n°23001866, CIF n°23/9967 membre de la CNCIF.
Sources : Fiscaloo – fiscalité du LMNP 2026 ; Légifiscal – flat tax 2026 et revenus fonciers ; Bourse Inside – enveloppes fiscales en 2026